Point de départ de la prescription applicable à l’action de l’établissement préteur à l’encontre de l’associé d’une SCI
Le point de départ de la prescription à l’égard de l’associé de la SCI débitrice est le même qu’à l’égard de ladite SCI ; la prescription à l’égard de l’associé n’est pas reportée à la preuve de veines poursuites à l’égard de la SCI.
Arrêt Cour de cassation 3e chb Civ. 19 janvier 2022 : n° 20-22.205
Délai de contestation d’une délibation en assemblée Générale de copropriété strict
La Cour de cassation rappelle que toute contestation d’une délibération prise en assemblée générale des copropriétaires doit impérativement être faite dans les 2 mois de la notification du PV d’AG, sous peine d’irrecevabilité (ceci quand bien même la délibération porterait atteinte aux modalités de jouissance privatives d’un copropriétaire, comme en l’espèce).
Arrêt Cour de cassation 3e chb civile 12 janvier 2022 : n°20-20.363
Délai d’action stricte en cas de vice ou de défaut de conformité apparent :
Toute action relative à des défaut ou des vices apparents doit impérativement être introduite dans l’année de la réception des travaux, ou au plus tard dans les 13 mois de la prise de possession du bien.Peu importe que la réception ait donné lieu à réserves ; cela ne permet pas de reporter le point de départ de la forclusion applicable ; il aurait fallu que le constructeur se soit engagé à remédier à ces désordres apparents, éventuellement.
Arrêt Cour de cassation 3e civ. 19 janvier 2022 : n°21-10.022
Forme de la rétractation de son engagement par l’acquéreur prévu par l’article L271-1 du CCH :
L’acquéreur non-professionnel d’un bien immobilier dispose d’un droit de rétractation prévu par l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce texte prévoit que cette faculté doit être exercée par courrier recommandé avec accusé de réception, ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (notamment quant à la détermination de la date à laquelle la rétractation a été exercée).Jusqu’alors étaient admis en sus d’une LRAR, un courrier remis en mains propre ou par acte d’huissier.En l’espèce, la Cour de cassation n’écarte pas une rétractation par mail, le notaire ayant reconnu l’avoir réceptionné.
Arrêt Cour de cassation 3e chb civ. 2 février 2022 : n°20-23.468
Forme de la rétractation de son engagement par l’acquéreur prévu par l’article L271-1 du CCH :
L’acquéreur non-professionnel d’un bien immobilier dispose d’un droit de rétractation prévu par l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce texte prévoit que cette faculté doit être exercée par courrier recommandé avec accusé de réception, ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (notamment quant à la détermination de la date à laquelle la rétractation a été exercée).Jusqu’alors étaient admis en sus d’une LRAR, un courrier remis en mains propre ou par acte d’huissier.En l’espèce, la Cour de cassation n’écarte pas une rétractation par mail, le notaire ayant reconnu l’avoir réceptionné.
Arrêt Cour de cassation 3e chb civ. 2 février 2022 : n°20-23.468
Bail verbal :
La cour de cassation rappelle la validité du bail verbal, lequel est automatiquement régi par les dispositions de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989. Notamment celles relatives à la durée et au renouvellement du bi
Arrêt Cour de cassation 3e chb civ. 2 février 2022 : n°20-23.468
Sous location AirBnB : résiliation du bail du fait du statut de « super hôte »
Sauf autorisation expresse du bailleur, la loi exclut la sous location du bail d’habitation ( article 8 loi 89-462 du 6/07/1989). En l’état les juges ont jugé suffisamment grave les faits reprochés au locataire pour prononcer la résiliation du bail dès lors que le preneur avait le statut de « super hôte » sur la plateforme AirBnB démontrant des sous locations très fréquentes. Au surplus le locataire est condamné à la restitution des sous loyers indus.
Arrêt Cour d’appel d’AGEN 24/11/2021 Juris data 2021-019691
Logement HLM : conditions du transfert de bail
En cas de décès du locataire, le transfert du bail est soumis au conditions de l’article 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. De plus le bénéficiaire potentiel doit également remplir les conditions d’attribution du logement social. Le logement doit aussi être adapté à la taille du nouveau ménage destiné à l’occuper.En l’espèce, la fille de la locataire décédée vivant seule dans un logement de type 5 ne peut bénéficier du transfert du bail.
C.A AIX EN PROVENCE 4 nov. 2021 n°21/04360 Juris data 2021-019687
Droit des Affaires
Création d’un nouveau statut unique pour l’entrepreneur individuel :
L’entrepreneur individuel avait jusqu’alors le choix entre exercer son activité en nom propre, laissant ainsi l’ensemble de son patrimoine en gage à ses créanciers y compris professionnels, ou via une EIRL.Désormais, tout entrepreneur individuel verra son patrimoine scinder entre son activité professionnelle et sa vie personnelle.Ce nouveau statut sera régi par les nouveaux articles L526-22 et suivants du code de commerce.L’entrepreneur individuel ne répondra de ses dettes professionnelles qu’avec ses biens professionnels (sauf suretés particulières accordées). Un certain nombre de mesures accessoires sont également créées ou affinées au profit de l’entrepreneur individuel par cette loi.
Loi du 14 février 2022 n°2022-172 : publiée au JO 15
Plan de sauvegarde de l’emploi dans le cadre de la liquidation judiciaire d’une succursale française d’une Société étrangère :
Les modalités du plan de sauvegarde proposé s’apprécient au regard des capacités et moyens de l’entreprise étrangère et non pas uniquement au regard de la succursale française.
Jugement Tribunal Administratif de Montreuil du 27/12/2021 : n°2113571
Application par la Cour de cassation de l’article 1171 du code civil (permettant de voir réputée non écrite une clause créant un déséquilibre significatif) aux contrats de location financière :
Depuis la réforme du droit des contrats de 2016, une clause créant un déséquilibre significatif dans un contrat d’adhésion, est réputée non écrite, y compris entre professionnels.La Cour de cassation fait une première application de cette sanction à la clause résolutoire prévue dans un contrat de location financière, écartant l’argument selon lequel l’article 1171 du code civil ne serait pas applicable à ce type de contrats.
Arrêt Cour de cassation chb. Com. 26 janvier 2022 : n°20-16.782
Baux commerciaux / Centre commerciaux : le bailleur doit respecter le standing du centre commercial garanti par les dispositions du bail
Lorsqu’il résulte des dispositions et conditions particulières du bail que les parties ont entendu tout mettre en oeuvre pour que le centre ait un positionnement « haut de gamme » différent des autres centres, notamment en termes de qualité environnementale, d’architecture et de décoration particulièrement soignée, le bailleur commet une faute à l’égard de son locataire en laissant s’installer dans le centre des commerces voisins plus accessibles et moins luxueux.
Cass. Civ. 3ème 15 décembre 20221 n°20-14423
Bail commercial : obligation d’immatriculation
Pour revendiquer le statut des baux commerciaux, le preneur doit justifier de son immatriculation à la date de sa demande en justice. Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le preneur doit être immatriculé au RCS ou au registre des métiers pour les locaux loués (L 145-1 code de commerce). L’immatriculation n’est cependant pas une condition de validité du bail sauf disposition contractuelle contraire. L’exigence d’immatriculation devient d’importance lors du renouvellement où elle est alors une condition de droit. Le preneur doit alors justifier d’une immatriculation effective à la date de signification du congé ou de la demande de renouvellement ainsi qu’à la date d’expiration du bail.En l’espèce, après avoir exploité en location gérance puis au moyen de trois contrats d’occupation de locaux appartenant au domaine public de 9, 3 puis 3 ans, le preneur avait assigné le bailleur qui ne l’avait pas retenu dans le cadre d’une procédure d’appel d’offre pour la reprise de l’exploitation du fonds. Il sollicitait la requalification des conventions d’occupation en bail commercial et le paiement d’une indemnité d’éviction. Or la cour de cassation réaffirme le principe selon lequel le preneur revendiquant le statut des baux commerciaux doit justifier de son immatriculation à la date de sa demande (soit la date de l’assignation), ce qui n’était pas le cas en l’espèce ( il avait expliqué en vain avoir été contraint, préalablement à son assignation) la radiation du RCS du fait du renouvellement du contrat d’occupation…).
Cass. Civ. 3ème 24 novemebre 20221 n°19-25.251
Droit de la famille
Prise en compte dans le partage du remboursement d’un prêt relai par un indivisaire :
Il était déjà acquis que l’indivisaire (par exemple l’un des héritiers) remboursait, avec ses deniers, l’emprunt de l’indivision, cela lui ouvrait droit à récompense (concrètement il pouvait en obtenir « remboursement » dans le cadre du partage).La question n’avait cependant pas encore été clairement tranchée lorsqu’il s’agissait d’un prêt relai, dont les conditions et la nature juridique diffère quelque peu d’un emprunt classique.La Cour de cassation vient de juger que la nature de prêt relai, ou de prêt classique n’avait pas d’incidence.L’indivisaire qui a remboursé l’emprunt est réputé avoir ainsi « conservé » le bien et a donc droit à une indemnité à ce titre
Arrêt Cour de cassation 1e chb. civ. 26 janvier 2022 : n°20-17.898
Médiation
L’accord de médiation par acte d’Avocat, un nouveau titre exécutoire :
Article de Sophie PRESTAIL à retrouver sur Village de la justice du 17 février 2022 accessible sur le lien suivant : https://www.village-justice.com/articles/accord-mediation-par-acte-avocat-nouveau-titre-executoire-permettant-son,41699.html
PARUTIONS
Article à paraître dans l’édition du 23/03/2022 du journal d’annonces légales LES AFFICHES DE GRENOBLE ET DU DAUPHINE :
LE BAILLEUR ET LE LOCATAIRE SURENDETTE
Dans un récent article des AFFICHES (édition du 17/02/2022), on apprenait la baisse globale du nombre de dépôt de dossiers de surendettement en Isère (– 21,2 % par rapport 2019, 2020 étant une année trop atypique pour être significative). C’est heureux.Malgré tout, les professionnels du contentieux locatif sont régulièrement amenés à répondre à deux séries de questions : « Je suis en surendettement…! Dois-je toujours payer mon loyer ? Suis-je protégé de toute action de mon propriétaire ? » Ou bien : « Mon locataire est en surendettement ! Que dois-je faire ? Puis-je malgré tout résilier son bail ? Le faire expulser ?»Le régime juridique applicable aux baux d’habitation protège locataire et bailleur de leurs manquements respectifs. Lorsque le locataire ne s’acquitte plus de son loyer et de ses charges, il arrive qu’aux règles du droit commun du bail d’habitation, s’ajoutent celles applicables au débiteur en situation de surendettement au sens des dispositions du code de la consommation. Ce serait néanmoins une erreur pour le locataire bénéficiant d’une procédure de surendettement de se croire libéré de toute obligation à l’égard de son bailleur. De même, le propriétaire conserve quelques moyens d’action face à son locataire malheureusement impécunieux. Que ce soit dans le traitement de la dette locative ou dans celui de la résiliation et de l’expulsion éventuelle. Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi ELAN du 23 novembre 2018, on déplorait l’absence de coordination entre la procédure de traitement d’une situation de surendettement, menée par une autorité administrative, et celle de résiliation du contrat de bail diligentée devant le juge judiciaire. Quand parle-t-on de locataire surendetté ?
Rappelons synthétiquement les grands principes de la procédure de traitement de la situation de surendettement des particuliers.
L’article L 711-1 du code de la consommation donne le cadre de la situation de surendettement :
« Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. L’impossibilité de faire face à un engagement de cautionner ou d’acquitter solidairement la dette d’un entrepreneur individuel ou d’une société caractérise également une situation de surendettement. » Seul le particulier surendetté, à l’exclusion de tout créancier, peut être à l’origine de la saisine de la commission de surendettement qui statue sur la recevabilité de sa demande au regard de plusieurs critères. La commission est une autorité administrative qui n’appartient donc pas à l’ordre judiciaire. Le cas échéant, la recevabilité de cette demande a plusieurs séries de conséquences : – 1°) la suspension et l’interdiction automatique et de plein droit des procédures d’exécution à l’encontre du débiteur (art. L. 722-2 du Code de la consommation) ;- 2°) l’interdiction faite au débiteur de régler les créances nées antérieurement à la décision de recevabilité ; – 3°) Si la dette remboursable : un plan conventionnel de redressement « négocié » avec les créanciers ou des mesures imposées est établi ; – 4°) Si la dette est non remboursable : la commission décide d’un rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire (selon le patrimoine du débiteur). A chaque étape, le bailleur peut contester la recevabilité, les mesures imposées ou le rétablissement.
Une articulation nécessaire des procédures de résiliation du bail et de surendettement Entrée en vigueur le 1er mars 2019, les dispositions de la loi ELAN, complétant celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation, ont eu pour objectif de mieux coordonner les procédures de surendettement, de résiliation et d’expulsion.
Jusque là, un locataire en situation d’impayé pouvait déposer un dossier de surendettement afin de bénéficier de mesures de protection et se laisser le temps de revenir à meilleure fortune. Mais le bénéfice de ces mesures de protection est conditionné à l’interdiction d’aggraver sa situation financière. Or, comme l’étude d’impact réalisé pour le projet de loi ELAN du 4 avril 2018 l’ avait relevé ; lorsque « le juge judiciaire était saisi postérieurement à la commission de surendettement, il ne prenait pas en compte les mesures antérieures de la commission de surendettement, quand bien même ces mesures traitaient précisément la dette locative à l’origine de la procédure judiciaire dont il était saisi et sur laquelle il devait statuer. Le locataire débiteur se retrouvait ainsi confronté à une double injonction contradictoire relative au remboursement de sa dette locative qui lui était particulièrement préjudiciable lorsque la décision judiciaire conditionnait le maintien de son bail au paiement d’un échéancier judiciaire ». Ainsi aucune articulation n’était prévue entre :
D’une part, la décision judiciaire, conditionnant le maintien du bail au respect de délais de paiement accordé au locataire pour apurer sa dette,
Et, d’autre part, mesures de surendettement postérieures qui auraient traité cette même dette locative et interdisant au locataire surendetté de s’en acquitter !
La nécessité d’articuler les procédures s’est donc avéré indispensable : à la fois pour prévenir au maximum les expulsions et éviter les décisions contradictoires d’intervenants d’ordres juridiques différents (judiciaire et administratif) et soumis à des problématiques distinctes.
En substance, sur le plan judiciaire, le propriétaire qui fait face à un arriéré locatif peut se prévaloir, dans la grande majorité des cas, de la résiliation automatique du bail par le jeu de la clause résolutoire contenu au bail (soit la clause qui prévoit qu’en cas de défaut de paiement du loyer, le bail est automatiquement résilié). Pour faire constater « l’acquisition » de cette clause résolutoire, le bailleur doit engager une procédure judiciaire encadrée par les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 afin de mettre un terme au bail et stopper une double hémorragie. Celle du locataire dont la dette se creuse et celle du bailleur, souvent tenu par un prêt immobilier ou diverses charges devenant difficiles à assumer sans revenu locatif. La loi permet au juge de suspendre la résiliation du bail et d’accorder jusqu’à 36 mois de délais au locataire pour lui permettre d’apurer sa dette et d’éviter l’expulsion. Ces délais sont néanmoins toujours assortis d’une clause de déchéance : si l’échéancier n’est pas respecté, le bail est résilié (sans nécessité de ressaisir le juge), le bailleur reprend ses droits et pourra engager les démarches aux fins d’expulsion et d’exécution forcée du paiement de l’arriéré locatif. Dans ce contexte, la loi permet par ailleurs au locataire de rechercher la protection de la commission de surendettement des particuliers pour obtenir (s’il remplit les critères de recevabilité à la procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers) des délais, un échelonnement ou un effacement partiel ou total de sa dette locative. La commission peut être saisie avant ou après l’introduction d’une procédure judiciaire de résiliation du bail. Les dates auxquelles le dossier de surendettement est déposé, déclaré recevable puis les mesures imposées sont alors un élément essentiel pour comprendre l’articulation des procédures judiciaire et de surendettement sur deux sujets principaux :
Le paiement du loyer,
La résiliation du bail et l’expulsion. Quid du paiement du loyer lorsque le locataire bénéficie d’une procédure de surendettement ? L’ouverture de la procédure de surendettement a deux conséquences :
La décision de recevabilité du dossier de surendettement prive le bailleur de toute action en exécution des loyers et des charges nées antérieurement à cette décision. Le locataire est donc dispensé du paiement des loyers correspondant à la période antérieure à cette décision.
Il reste néanmoins obligé au paiement des loyers et charges locatives postérieurs à cette décision.
Quid de l’expulsion du locataire en situation de surendettement ? La suspension et l’interdiction automatique et de plein droit des procédures d’exécution à l’encontre du débiteur ne concernent pas les mesures d’expulsion diligentées par le bailleur contre son locataire. (La loi n°2010-237 du 1er juillet 2010 a toutefois prévu la possibilité pour la commission de surendettement, lorsqu’elle déclare le dossier du débiteur recevable, de saisir le juge aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement (art. L. 722-6 du code de la consommation). On l’a vu, le juge peut lui aussi suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder au locataire des délais de paiement, dans la limite de trois ans, en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dès lors qu’il estime que le locataire est «en situation de régler sa dette» ( concrètement : lorsque le locataire justifie de revenus suffisants, d’un emploi, d’efforts en vue de la reprise des loyers etc). Il existe alors deux séries d’hypothèses selon que la date d’intervention de la commission est antérieure ou postérieure à toute décision du juge :
|
La commission intervient AVANT la décision du juge |
La commission intervient APRES la décision du juge |
|
Le dossier de surendettement est recevable : Le juge accorde des délais de paiement en attendant que la commission se prononce sur la mesure à prendre. |
Le dossier de surendettement est recevable : L’interdiction faite au débiteur de régler une dette antérieure ne s’applique pas aux dettes locatives lorsque le juge a déjà accordé des délais de paiement dans sa décision. Le locataire doit donc payer son loyer et ses charges et respecter le plan d’apurement fixé par le juge, tant que la commission n’a pas encore imposé de nouvelles mesures sur le traitement de la dette locative. (Il s’agit d’éviter la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.) |
|
La commission de surendettement accorde au locataire un plan conventionnel, un rééchelonnement, une suspension ou un effacement partiel : Dès lors, le juge est lié par l’échéancier imposé par la commission et doit le reprendre dans sa décision. |
La commission a imposé de nouveaux délais et modalités de paiement : Ces nouveaux délais et nouvelles modalités vont se substituer à ceux prononcés par le juge. |
|
Un délai de suspension de l’exigibilité de la créance locative est imposé par la commission : Le juge doit accorder le même délai, prolongé de trois mois. |
Un redressement avec ou sans liquidation judiciaire est accordé : La clause résolutoire est suspendue pendant 2 ans à condition que le locataire s’acquitte du paiement du loyer et des charges courants. A l’expiration de ce délai : la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué si le locataire a bien respecté son obligation. A défaut, la clause résolutoire reprend son plein effet et le propriétaire peut poursuivre la procédure d’expulsion. |
|
Un redressement avec ou sans liquidation est accordé au locataire : le juge est tenu de suspendre la clause résolutoire pendant 2 ans (de sorte que la résiliation du bail ne peut pas avoir lieu). Si pendant ce délai, le locataire s’acquitte de ses loyers et charges courants, la clause est réputée ne jamais avoir joué. A défaut, le bail est résilié et la procédure d’expulsion peut être engagée. |
La déchéance de la procédure de surendettement est prononcée : elle emporte le rétablissement des délais et modalités de paiement accordés antérieurement par le juge. |
En résumé et en synthèse, la décision de la commission de surendettement prime celle du juge :
Si la commission de surendettement se prononce en premier, le juge doit prendre en compte les mesures dans sa décision du juge ;
Lorsqu’elle intervient après la décision du juge, les mesures se substituent à la décision judiciaire prise antérieurement ;
Mais le bénéfice des mesures suspensives n’est effectif qu’à la condition que le locataire reprenne le paiement de ses loyers et charges courants.