Pour engager une saisie immobilière (comme pour toute saisie non conservatoire) le créancier doit déjà bénéficier d’un titre exécutoire (qui peut être un jugement de condamnation ou un acte notarié) constatant ladite créance et disposant de tous les éléments permettant son calcul.
A défaut il faudra préalablement qu’il saisisse le Tribunal pour obtenir un jugement de condamnation.
Il faut également que le créancier bénéficie d’une créance certaine, liquide et exigible par ailleurs.
Une fois ces deux conditions préalables réunies, le créancier doit, impérativement par l’intermédiaire de son avocat, délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière (et pas un simple commandement de payer).
La procédure sera menée par l’avocat, si possible habitué de ce type de procédure qui reste très spécifique, qui s’assurera du respect de celle-ci et des délais impartis.
Ce commandement doit être publié au Bureau des Hypothèques.
Il doit être laissé un délai de deux mois au débiteur pour s’exécuter.
Passé ce délai, l’avocat du créancier délivrera une assignation à comparaître devant le Juge de la saisie immobilière.
Cette assignation est pareillement publiée au Bureau des Hypothèques.
Le bien immobilier, objet de la saisie, devient indisponible dès publication du commandement par son créancier au Bureau des Hypothèques, ce qui signifie qu’à compter de cette publication le propriétaire n’est plus en mesure de vendre librement ce bien.
Il faudra, une fois l’assignation délivrée, qu’il soit autorisé par le Juge de la saisie à procéder à cette vente amiable si tel est son choix.
En dehors d’une vente amiable, la procédure se fait par représentation d’avocat obligatoirement et exclusivement par l’avocat inscrit au Barreau du lieu de situation du tribunal saisi (dans les autres domaines la compétence territoriale des avocats est étendue à la territorialité de la Cour d’Appel mais en matière de saisie immobilière elle est limitée à la territorialité du tribunal lui-même).
La première audience à laquelle les parties sont convoquées est une audience d’orientation.
A cette première audience d’orientation, un report peut être demandé notamment pour échange de conclusions.
Toute observation ou contestation, ou demande pour pouvoir vendre le bien soi-même (vente amiable) doit impérativement être soulevé à ce moment-là.
Une fois que le tribunal aura rendu son premier jugement que l’on appelle « jugement d’orientation » et qui tranche toutes contestations qui pourraient être soulevées, aucune nouvelle contestation ne peut plus être valablement évoquée, y compris devant la Cour d’Appel.
En effet, en matière de saisie immobilière, seuls les arguments développés avant le jugement d’orientation peuvent être repris devant la Cour ou devant toute autre juridiction.
Dans ce premier jugement, dit d’orientation, le Tribunal statue :
- Sur les contestations soulevées
- Et renvoie, à une date d’audience qu’il précise dans ce jugement :
- soit en vente amiable si telle est la demande du débiteur et qu’il justifie de démarches suffisamment sérieuses en ce sens
- Soit en vente forcée.
Attention, même si le Tribunal réduit alors la créance invoquée par le poursuivant dans ce jugement d’orientation, dès lors qu’il reste une somme due au créancier, la vente forcée sera ordonnée pour paiement de ce solde, aussi minime soit-il.
Une fois le dossier renvoyé en vente forcée, il ne peut en principe plus faire l’objet d’un report (sauf force majeure, demande du président de la commission de surendettement en personne après recevabilité d’un dossier, ou éventuellement en cas d’appel).
En cas de renvoi pour constatation de la vente amiable, à la date de renvoi le dossier ne peut être renvoyé une seule et unique fois dans la limite de 2 ou 3 mois (selon le premier délai accordé dans le jugement d’orientation).
Il s’agit de délais impératifs prévus par le Code de procédure civile et sur lesquels le Juge lui-même n’a aucun pouvoir d’appréciation ou de remise en cause et ce même en cas d’appel.
Ce renvoi supplémentaire de deux ou trois mois n’est cependant pas de droit et il faut justifier qu’il soit nécessaire pour finaliser la vente.
En cas de renvoi pour vente forcée, il n’est plus possible, comme précédemment indiqué, d’obtenir un renvoi à cette date.
Le bien fera l’objet d’une adjudication au profit du surenchérisseur qui remportera les enchères.
Recours :
Le jugement d’orientation, c’est-à-dire le premier jugement rendu, peut faire l’objet d’un appel uniquement dans un délai de quinze jours, ce qui est un délai d’appel très bref.
Par ailleurs, cette procédure d’appel est soumise à la procédure à jour fixe, ce qui nécessite en parallèle de saisir le Premier Président d’une demande pour être autorisé à assigner à jour fixe devant la Cour d’Appel.
Le Premier Président, une fois cette ordonnance rendue, autorise donc le débiteur à assigner son créancier devant la Cour d’Appel en fixant la date d’audience à laquelle cette affaire sera impérativement plaidée.
Si l’appel n’est pas suspensif, pour autant il est d’usage que le créancier ne poursuive pas la vente forcée tant que la Cour d’Appel n’a pas statué.
Ce serait en effet prendre trop de risques pour lui.
S’agissant du jugement d’adjudication, c’est-à-dire le jugement qui constate que la vente a eu lieu au profit du surenchérisseur le plus généreux, celui-ci peut être frappé d’une surenchère par toute personne qui souhaiterait offrir un prix supérieur.
Toute personne intéressée dispose d’un délai de dix jours pour procéder à une surenchère selon une procédure spécifique.
L’affaire est alors de nouveau appelée en audience de vente forcée devant le Juge de la saisie immobilière.
Exécution du jugement d’adjudication :
Le jugement d’adjudication vaut titre de propriété pour l’adjudicataire.
Il emporte également titre à l’encontre de l’ancien propriétaire pour son expulsion.
Dès que l’adjudicataire est en possession de ce jugement d’adjudication, il peut demander à tout huissier de son choix de faire délivrer aux personnes occupant les lieux un commandement d’avoir à quitter lesdits lieux sans autre procédure à engager (sauf à ce que l’immeuble ait été vendu, auquel cas, dès lors que c’était spécifié, le bail s’imposera à l’adjudicataire nouveau propriétaire).
Il est laissé un délai de deux mois aux personnes pour quitter les lieux.
Passé ce délai, l’huissier aura recours ou pourra en tous les cas avoir recours à la force publique pour procéder à l’expulsion manu militari, si besoin est, des personnes sur place pour permettre aux adjudicataires de prendre possession du bien qui est désormais le leur.
Les fonds résultant du prix d’adjudication sont répartis entre les différents créanciers inscrits sur le bien par l’avocat du créancier poursuivant.
S’il reste un solde, il est reversé au débiteur saisi.