Droit des Affaires
- A propos de l’action ut singuli :
En cas de convention réglementée non autorisé, passée par une Société (S.A en l’espèce) sans avoir été préalablement approuvée (selon art L225-38), la seule action ouverte à un actionnaire pour obtenir une indemnisation du préjudice résultant de cette irrégularité est l’action dite « ut singuli » à l’encontre des seuls administrateurs et du Directeur Général de la Société à l’exclusion de toute autre personne (ainsi en l’espèce les demandes dirigées contre la Société mère qui était la cocontractante de ladite convention sont jugées irrecevables).
Arrêt Cour de cassation chb. Com. 11 octobre 2023 : n°22-10.271
- Attention aux contentieux à venir sur le paiement des congés payés suite aux arrêts du 13 septembre 2023
Dans 2 arrêts, la Cour de cassation a jugé que les périodes d’arrêt maladie devaient être prises en compte pour le calcul des droits aux congés payés.
Depuis ces deux arrêts les Conseils des Prud’hommes s’attendent à de nombreuses demandes de paiement d’arriéré de congé payé.
Cette crainte vient de s’accentuer suite à la conférence organisée le 12 octobre 2023 lors de laquelle le Conseiller doyen de la chambre sociale de la Cour de cassation a donné sont avis sur le point de départ de la prescription d’une telle demande de paiement d’arriéré ; avis duquel il résulte que les salariés pourraient aller jusqu’à revendiquer des congés payés au titre de leurs périodes d’arrêts maladie jusqu’au 1er décembre 2009 (date d’entrée en vigueur du Traité de Lisbonne sur le fondement duquel ce droit est indirectement tiré).
Arrêts cass. Soc. 13-09-2023 : n°22-17.340 + 22-17.638)
- Révocation de son dirigeant par une société et entretien préalable :
Le dirigeant d’une Société ne peut être révoqué, quelle qu’en soit la cause (et donc même pour faute lourde comme en l’espèce) sans avoir été préalablement informé des causes de la révocation envisagée, et avoir été mis en mesure de présenter ses observations sur les faits qui lui sont reprochés.
A défaut, la révocation peut être qualifiée d’abusive, et la Société condamnée à indemniser son ancien dirigeant.
Arrêt Cass. Chb. com. 11 octobre 2023 : n°22-12.361
- Effets et droits du cessionnaire attaché à la cession d’un fonds de commerce :
La cession d’un fonds de commerce n’emporte pas les mêmes conditions que la cession de la société ; des parts de la société qui se poursuit alors à travers ses nouveaux actionnaires.
Aussi, le cessionnaire ne peut se prévaloir de créances dont aurait bénéficié le précédent exploitant du fonds, sauf clause expresse en ce sens, et cession de cette créance donc à son profit.
Ainsi, en l’espèce, la Société cessionnaire d’un fonds précédemment exploité par une autre société (le cédant) ne peut intervenir volontairement à une instance prud’hommale en cours entre le cédant et un de ses anciens salariés ni donc demander une indemnisation audit salarié.
Cette solution est logique et conforme aux textes puisque la cession d’un fonds ne comprend que les éléments cédés avec le fonds et non pas l’ensemble des droits (et obligations d’ailleurs) du cédant.
Arrêt Cass. Chb. Com. 25 octobre 2023 : n°21-20.156
#droitdesaffaires
Médiation et MARD
- Confidentialité et mission de Médiation confiée à l’expert en droit administratif :
Pour rappel la confidentialité attachée à toute médiation est l’un des grands principes régissant ce processus.
l’étendue de cette confidentialité et les éléments qu’elle couvre peuvent cependant poser problème.
En l’espèce une expertise était ordonnée et il était notamment confié à l’expert une mission de médiation (selon art R621-1du CJA).
En droit administratif, la confidentialité en matière de médiation est rappelée par l’article L213-2 du CJA, mais tel n’est pas le cas des pièces échangées dans le cadre d’une expertise.
Se posait donc la question de l’articulation des principes régissant la médiation d’une part et l’expertise d’autre part.
Le Conseil d’Etat se prononce en faveur de la confidentialité les pièces, documents, échanges, propositions ou demandes des parties ou de l’expert dans le cadre de sa mission de médiation ; le rapport de l’expert ne peut donc pas plus faire état des éléments échangés en vue d’une recherche de solution amiable, relevant de sa mission de médiation.
L’application et la distinction resteront difficiles à déterminer, aussi mieux vaut se prémunir de toute discussion à ce sujet en annonçant lorsqu’une pièce ou un propos est avancé dans le cadre de la médiation au cours de l’expertise judiciaire.
Arrêt Conseil d’État : CE 14 novembre 2023, Société Grands Travaux de l’Océan Indien (GTOI), Vinci Construction Terrassement (VCT) et Société Bourdonnaise de Travaux Publics et de Constructions (SBTPC) contre Région Réunion n°457684
#mediation
Droit Immobilier – Baux – Urbanisme
- Bail d’habitation, congé pour reprise :
Si le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de son intention de reprend le logement pour lui, pour autant il est autorisé à justifier de la réalité de cette intention y compris à postériori avec des éléments postérieurs.
Arrêt Cour de cassation 3e chb. civ. 12 octobre 2023 : n°22-18.580
- Congé pour reprendre et obligation de relogement obligation des locataires âgés et avec faibles ressources :
Le conseil constitutionnel a validé les dispositions relatives au relogement des locataires âgés et avec de faibles ressources correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les limites géographiques de l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévues à l’article 15-II alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 en cas de congé pour reprise pour habiter.
Le conseil constitutionnel a considéré, sur question prioritaire de constitutionnalité, qu’il ne s’agissait pas d’une atteinte disproportionnée au droit de propriété dès lors que :
- Cette protection ne concerne qu’une catégorie limitée de locataires et tant que le bailleur est âgé de moins de 65 ans ou ne dispose que de ressources modestes ;
- Sur la limite géographique, le conseil relève une certaine souplesse minimisant les difficultés pratiques de l’offre de relogement ;
- Le bailleur conserve sa possibilité de vendre le bien (toujours avec l’obligation de relogement sauf en cas de vente occupée).
Conseil constitutionnel 26 mai 2023 n°202-1050
- Bail dérogatoire et action tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial : pas de prescription !
La demande qui tend à faire constater l’existence d’un bail commercial né du maintien dans les lieux à l’issue d’un bail dérogatoire de l’article L 145-5 du code de commerce est imprescriptible !
S’il laisse le preneur se maintenir dans les lieux postérieurement à l’expiration du bail dérogatoire, le bailleur s’expose donc à ce qu’à tout moment, le preneur revendique l’existence d’un bail commercial.
Attention cependant, l’action en « requalification » en bail commercial reste soumise à la prescription biennale (voir commentaire suivant)
Cass. Com 25 mai 2023 21-23.007
- Point de départ de la prescription biennale pour l’action en requalification en bail commercial
Les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrit par deux ans (L145-60 code de commerce.
La jurisprudence admet depuis longtemps que l’action en requalification d’une convention d’occupation précaire, d’un bail emphytéotique, d’un bail professionnel etc. relève du statut et de la prescription biennale.
Quid du point de départ de cette prescription en présence en présence d’une succession de contrats ?
La cour de cassation vient de rappeler que le délai de prescription court, même en présence d’une succession de contrats (ex : une succession de convention d’occupation précaires), à compter de la date de conclusion du contrat dont la requalification est sollicitée.
Pour éviter de se voir opposer la prescription biennale, il convient donc de solliciter la requalification du dernier contrat…
Cass. Com 25 mai 2023 22-12.937
- Projet de Modification de la fiscalité applicable aux locations de meublés de tourisme :
Les locations de logement meublés dans des résidences de tourisme (au sens de l’article L324-1 du code du tourisme) sont soumises à un régime juridique spécifique.
Jusqu’alors les propriétaires bénéficiaient d’un abattement forfaitaire de 71% sur les revenus tirés de ces locations.
A compter de 2023, cet abattement ne serait plus que de 50% pour les bailleurs dont les revenus relevant de cette « activité » 77 000 € (seuil vérifié tous les 3 ans).
Projet AN 1680 art.5 Duodecies
- Quand bien même il serait de mauvaise foi, le bailleur peut se prévaloir d’une décision de justice emportant résiliation du bail
Toute décision de justice passée en force de chose jugée s’impose à tous.
Aussi une ordonnance de référé qui avait accordé de délais au locataire, en prévoyant néanmoins la résolution du bail en cas de non-respect de l’échéancier accordé, s’impose à tous, et dès lors que le preneur n’a pas respecté les délais accordés, le bailleur peut se prévaloir de la résolution du bail laquelle est définitivement acquise (quand bien même en l’espèce le restant dû était infime (31 € , le locataire soutenait donc que la résolution était invoquée de mauvaise foi par le bailleur ; la Cour de cassation a rejeté son argument).
Arrêt Cour de cassation 3e civ. 26 octobre 2023 : n°22-16.216
- Acquisition d’un lot dans un immeuble objet d’un bail commercial couvrant une plus large partie du bâtiment (style EHPAD) et incidence du déménagement de l’établissement :
Attention en cas d’acquisition d’un lot dans un EHPAD (ou tout établissement géré par un organisme ou autre telles locations saisonnières d’ailleurs), si l’EHPAD déménage ou s’installe finalement ailleurs, si le contrat d’acquisition de votre lot (chambre appartement ou autre) ne prévoit pas expressément que l’installation de l’EHPAD dans les locaux, et l’obligation pour cet établissement de poursuivre cette activité dans ces locaux, l’acquéreur ne pourra obtenir la résiliation de son achat.
Un acte de vente reste valable indépendamment de l’utilisation faite des locaux, sauf disposition spécifique contraire.
Pour cela il faut soit que l’existence d’un EHPAD dans les locaux ait été expressément érigée en condition déterminante de son consentement (auquel cas il pourrait se prévaloir de l’annulation de la vente si l’EHPAD ne s’y installe jamais ; en revanche quid s’il déménage au bout de quelque temps, la condition serait alors remplie lors de la vente si bien que ce serait sans incidence),
Soit que le gestionnaire de l’établissement ait expressément pris l’engagement de maintenir cet établissement dans ces locaux, auquel cas, si la rédaction de cette clause est suffisamment précise et impérative, l’acquéreur pourrait alors obtenir la résiliation de son acquisition.
Arrêt Cass. 3e civ. 29 septembre 2023 : n°22-15.236
Copropriété
- L’action en paiement de travaux sur parties commune appartient exclusivement au syndicat des copropriétaires :
Lorsque l’atteinte aux parties communes causée par un tiers cause à un copropriétaire un préjudice propre (c’est-à-dire distinct de celui de la collectivité), ce copropriétaire peut agir seul pour faire cesser le trouble et solliciter réparation de son seul préjudice.
En revanche, la cour de cassation rappelle que seul le syndicat des copropriétaires a qualité à agir pour engager une action en paiement du cout des travaux de remise en état des parties communes rendues nécessaires par ladite atteinte.
Seul le SDC peut en effet percevoir et affecter les fonds reçus à la réalisation des travaux.
Cass. Civ. 3ème 8 juin 20213 21-15.692
Me Pierre Marie DEJEAN et Me Sophie PRESTAIL