Droit des contrats et Droit des Affaires

•  Résiliation unilatérale d’un contrat même sans mise en demeure préalable lorsque la gravité des faits motivant cette résiliation le justifie :

Depuis la réforme du droit des contrats, selon articles 1224 et 1226 du code civil, chaque partie à un contrat peut le résilier, en cas d’inexécution de la partie adverse, après mise en demeure préalable adressée à cette dernière de remédier à son inexécution.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation confirme l’arrêt par lequel la Cour d’appel avait validé la résiliation unilatérale du contrat par l’une des parties, qui n’avait pas préalablement mis en demeure son cocontractant de s’exécuter, estimant que la gravité des faits le lui permettait.

Pour rappel néanmoins toute résiliation unilatérale est prononcée « aux risques et périls » de son auteur, et soumise à appréciation des tribunaux en cas de contestation.

Arrêt 18 octobre 2023 Cour de cassation chb. commerciale Pourvoi n° 20-21.579, publié au bulletin

Droit Bancaire

• Responsabilité de la banque en cas d’achat frauduleux par carte bancaire sur Internet :

A l’heure où les fraudes sur Internet se multiplient, la Cour de cassation vient de reconnaitre la responsabilité de l’établissement bancaire en cas d’utilisation frauduleuse d’une carte bancaire, quand bien même le titulaire de la carte aurait communiqué à un tiers le code de sécurité, et ce dès lors que la banque n’a pas, en sus, conditionné le règlement de l’opération par le processus d’authentification forte prévu par l’article L133-44 du CMF.

Arrêt Cassation  Cass. com. 30-8-2023 n° 22-11.707 F-B

Droit Immobilier – Baux – Urbanisme

• Conditions pour que le locataire puisse suspendre le règlement des loyers en cas de sinistre :

La Cour de cassation vient de préciser/ rappeler / que le locataire d’un bail commercial ne peut invoquer une exception d’inexécution pour cesser de s’acquitter de son loyer suite à un sinistre (en l’espèce des infiltrations dans les locaux loués) ; il doit démontrer que le problème rend le local impropre à l’usage auquel il est destiné.

Cet arrêt est dans la lignée de la jurisprudence de la Cour de cassation qui avait précédemment déjà validé la suspension du paiement des loyers en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les locaux, ou encore en cas d’impossibilité d’en user conformément à la destination prévue au bail.

Arrêt Cour de Cass. 3e civ. 6-7-2023 n° 22-15.923 FS-B

• Charges au titre d’un bail, et déclaration de créance en cas de procédure collective du locataire :

La Cour d’appel de Paris vient de juger que le bailleur peut déclarer, au passif d’une procédure collective de son locataire, les charges payables par avance et dues au jour de l’ouverture de la procédure collective, tout en pouvant en apporter la preuve par la suite.

Arrêt Cour d’appel de Paris 26 septembre 2023 : n°21/22144

• Le bail consenti par le débiteur saisi postérieurement à la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière est inopposable à l’adjudicataire… sauf s’il renonce tacitement à s’en prévaloir

La solution est connue et n’est que l’application des dispositions de l’article L 321-4 du code de procédures civiles d’exécution.

Dans cette espèce le commandement avait été délivrée en 2014. Un bail avait été conclu par la débitrice saisie au bénéfice de ses parents le 1^er avril 2016.

Un mois après l’adjudication, le nouveau propriétaire avait consenti à un avenant à ce bail comprenant l’engagement des locataires à quitter le lieu au plus tard le 10 janvier 2021 sans préavis et à annuler le bail. Le tribunal a annulé ledit avenant, comme contraire aux articles et suivants de l’article 10 de l loi du 10 juillet 1989.

La cour d’appel confirme en rappelant que :

• le propriétaire aurait pu dès l’adjudication poursuivre l’expulsion du fait de l’inopposabilité du bail conclu postérieurement à la délivrance du commandement ;
• mais que son attitude démontre qu’il a renoncé tacitement à se prévaloir de l’inopposabilité du bail (signature d’un avenant et signification d’un congé visant le bail théoriquement inopposable).

CA BORDEAUX 29/06/2023 n°2023-011837

• Responsabilité de l’agent immobilier : calcul inexact du volume habitable minimum (20 m3)

 Le volume minimal habitable d’un local donné à bail doit être calculé sur la base de la pièce principale (Décret « Décence » de 2002) déterminé conformément à R 111-2 du CCH devenu R 156-1.

A défaut, le professionnel engage sa responsabilité à l’égard du locataire en calculant à tort le volume sur la base de la superficie totale du logement, salle de bain comprise.

CA BORDEAUX 22/05/2023 n° 21/06511

• Nullité de la renonciation préalable aux irrégularités d’un congé

Les baux d’habitation sont régis par des textes d’ordre public.

Le locataire ne peut valablement renoncer par avance à l’application de ses dispositions. De sorte que les parties ne peuvent s’entendre, par un quelconque document annexé au bail, ni sur la fin du bail quoi qu’il advienne à une date définie ni à ce que les lieux soient libérés pendant une semaine en période estivale.

            CA AIX EN PROVENCE 14 juin 2023 22/03127

• Meublés touristiques : taxe d’habitation à la charge du propriétaire

Le logement meublé faisant l’objet de locations de courte durée touristiques est soumis à la taxe d’habitation qui reste applicable aux résidences secondaires.

Cette dernière reste à la charge du propriétaire alors même qu’il n’occupe pas les lieux au 1^er janvier de l’année d’imposition dès lors qu’il peut être considéré comme se réservant la possibilité de disposer ou de jouir du logement une partie de l’année.

Conseil d’Etat 15 juin 2023 n°468195

• Bail commercial exception d’inexécution et obligation de payer le loyer

L’article 1728 du code civil impose au preneur de s’acquitter du loyer.

En autorisant le locataire à suspendre le paiement de loyers le temps de la réalisation de travaux (en l’espèce l’édification d’un mur pour éviter l’infestation du local de vente de fleurs par des rats en provenance d’un local voisin) sans vérifier, comme il le lui était demandé, si les travaux de nature à mettre fin au manquement à leur obligation de délivrance n’avaient pas été effectivement été effectués, la cour d’appel ne donne pas de base légale à sa décision.

L’exception d’inexécution du preneur à son obligation au paiement du loyer et des charges ne peut perdure que tant que le bailleur manque lui-même à son obligation de délivrance.

Cour de Cassation Civ. 3^ème 8 juin 2023 2023-0009385

• Droit de préemption de l’article L145-46-1 du code de commerce : pas d’application au local industriel

Les locaux industriels, c’est-à-dire ceux « principalement affectés à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication et ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages est prépondérant » (définition fournie par cet arrêt) ne sont pas soumis au droit de préemption au bénéfice des locataires dès lors que l’article L145-46-1 ne vise que les locaux à usage commercial ou artisanal.

Cour de cassation 3ème Civ. 29 juin 2023 n°2023-0105539

Copropriété

• Responsabilité du syndicat des copropriétaire et faute de la victime :

La faute de la victime (également copropriétaire en l’espèce) peut exonérer totalement le syndicat de sa responsabilité pour défaut d’entretien des parties communes sous certaines conditions.

La présomption de de responsabilité du syndicat de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas irréfragable.

La cour de cassation semble considérer que pour que la faute de la victime puisse provoquer une exonération totale du syndicat, il convient de caractériser que la faute de la victime est la cause exclusive ou unique de son dommage.

En tout état de cause, existe toujours la possibilité d’un partage de responsabilité.

Cour de Cassation Civ. 3ème 15 juin 2023 n°22-16.155

Médiation et MARD

• La semaine de la Médiation 2023 :

La semaine nationale de la médiation s’est déroulée du 9 au 16 octobre, avec diverses manifestations dans toute la France, dans le but de promouvoir la Médiation et d’expliquer son fonctionnement et ses intérêts, et notamment sur Grenoble :

• Avec un peu d’avance une présentation de la Médiation lors de la nuit du droit le 4 octobre 2023 sur le Campus Universitaire, par le CAMI (avec la participation de Maître PRESTAIL à cette présentation), et l’UGA
  • Présentation de la médiation auprès d’une association de propriétaires immobiliers le 10 octobre 2023 par Maître PRESTAIL du code des procédures civiles d’exécution.
  • Divers stands dans tout le département, et présence du CAMI dans certaines Mairies et sur les marchés durant toute la semaine.

• Réintroduction de l’obligation au recours à une tentative de règlement amiable du litige pour tout contentieux inférieur à 5 000 € dans certains domaines

L’article du code de procédure civile qui imposait le recours à une tentative amiable avant tout procès dans certains cas avait été supprimé en raison de sa rédaction trop peu précise.

Le texte a donc été réécrit ; le nouvel article 750-1 du Code de procédure Civile impose donc de nouveau le recours à une tentative amiable de règlement du différend avant toute saisine des tribunaux dans certains cas (dont les litiges de moins de 5 000 €, en matière de trouble anormal du voisinage…)

Ce nouvel article est applicable à toute procédure engagée à compter du 1^er octobre 2023.

• L’A.R. A et la Césure : 2 Nouvelles techniques de règlement amiable des différends créées et insérées dans notre procédure civile :

• L’ARA : Audience de Règlement Amiable : applicable aux procédures écrites ordinaires : les parties pourront être envoyées par le Tribunal saisi devant le Juge dédié aux audiences de règlement amiable qui aura pour mission de tenter d’aider les parties à trouver un accord ; il jouera le rôle d’un conciliateur avec certaines techniques de la médiation.
  • La césure : procédure qui permettra aux parties de demander au juge de trancher une partie du litige (tel qu’un point de droit à trancher afin de pouvoir annoncer), pour pouvoir ensuite tenter de trouver une solution amiable sur le surplus du litige

Ces deux nouvelles modalités entreront en vigueur au 1^er novembre 2023.

Décrets n°2023-686 du 6 juillet 2023

Décret n°2023-357 du 11 mai 2023

Circulaire du 17 octobre 2023

Art.774 et s du Code de procédure Civile